[Notic]

Je rentre en France bientot pour y faire des investissements immobilier justement. Je vous ferai un retour sur ce comment ce sont passées mes recherches si vous voulez.

Effectivement sur les annonces il n'y a quasi rien d’intéressant, mais c'est toujours comme cela. Les prix affichés ne correspondent pas au prix de vente.

L'avantage de l'immobilier c'est qu'il est relativement "sur". Si tu as une bonne connaissance de ton secteur, des prix de vente et de location, alors un calcul très simple pourra te donner ton rendement. Il te suffit de calculer le bon prix d'achat et de se lancer.

90% des ventes de sont pas "hyper" intéressantes, la clé c'est de ne pas être pressé tout simplement (ce qui malheureusement n'est pas mon cas).
Visite beaucoup, fais beaucoup d'offres, et celle qui passera te fera gagner.

Perso je pars sur une base minimum de 5% nette en supposant 11mois location par an(Après impôts charges etc...) . C'est possible de viser plus évidemment, mais encore une fois c'est aussi une question de chance et de temps: ce que je n'ai pas.

[L'attaquant]

Envoyé par Notic

Je rentre en France bientot pour y faire des investissements immobilier justement. Je vous ferai un retour sur ce comment ce sont passées mes recherches si vous voulez.

Effectivement sur les annonces il n'y a quasi rien d’intéressant, mais c'est toujours comme cela. Les prix affichés ne correspondent pas au prix de vente.

L'avantage de l'immobilier c'est qu'il est relativement "sur". Si tu as une bonne connaissance de ton secteur, des prix de vente et de location, alors un calcul très simple pourra te donner ton rendement. Il te suffit de calculer le bon prix d'achat et de se lancer.

90% des ventes de sont pas "hyper" intéressantes, la clé c'est de ne pas être pressé tout simplement (ce qui malheureusement n'est pas mon cas).
Visite beaucoup, fais beaucoup d'offres, et celle qui passera te fera gagner.

Perso je pars sur une base minimum de 5% nette en supposant 11mois location par an(Après impôts charges etc...) . C'est possible de viser plus évidemment, mais encore une fois c'est aussi une question de chance et de temps: ce que je n'ai pas.

Sur, accessible, dépense d'énergie modérée, rente mensuelle une fois que le crédit est payé. Quand c'est lancé, si c'est fait proprement, le bateau flotte tout seul

Et prendre son temps oui !
Merci pour les précisions, j'approuve

[homebody]

L'attaquant : j'ai pas l'habitude de mâcher le travail aux gens. Mais tu semble de bonne foi

Let's go.

Soit un studio dans une ville dynamique (studio) : prix 100 000€ (pas cher).
Studio non meublé (majorité des annonces).
Pour le financer tu as déjà des intérêts, mais pas grave. C'est le jeu.

• Ensuite, tu prends 450€ de loyer. Disons sur 12 mois.
  450 * 12 = 5400€.
  1er constat : c'est peu par rapport à ton apport.
  MAIS, pas grave, si tu rembourse tes mensualités. Ca peut sembler faisable là, sauf que...
• Sur les 5400%, t'as un abattement de 30%.
• Ensuite tu payes les prélèvements sociaux : 3780 * 15,5% = 586€.
• Ensuite il faut appliquer le barème progressif de l'impot sur le revenu.
  On va dire que tu es un cadre moyen qui gagne 36000 / an.
  • 36 000K avec le barème ça te fait : 0,14×(26818−9710)+0,3×(32400−26818) = 4069 à payer en impôts (je tronque)
    Maintenant, tu as ta location.
  • 3780 * 0,3 (tu es dans la tranche à 30%) =1134.
  En tout : 1134 + 4069 = 5204 à payer en impôts.
  MAIS, il faut ajouter tes prélèvements sur ta location : 586 + 5204 = 5790€ à payer.

Ainsi, ta location te coûte : 1134 + 586 =1720€ / an.
Sachant que tu gagnes 5400 €.
Ca te fait au final 3680.
Si tu divises ça par 12 : 306€ de revenus.

Après ça semble pas mal, mais faut payer ton emprunt pour 100 000€, avec un taux de 1,45% sur 15 ans, et avec une petite assurance, ça te fait au moins 600-650 de mensualité à payer, soit 300.

Voilà tu perds 300 euros sur 15 ans.
Après, il existe d'autres régimes effectivement. Mais la majorité des gens font ça.
Genre tu prends un meublé, ou une location saisonnière c'est bien mieux.


Pour la Bourse, il a un risque, mais l'apport est moindre.

Autre point : je m'en fous de ma légitimité .

Pour les activités off the books : pas question de blanchiment. Tu déclares juste pas.
Quelques exemples : donner des cours, (20 - 30 euros /h), taffer dans la restauration (pourboires en saison ++++, sans compter les heures sup souvent payées au noir), vendre des confitures, des tableaux, faire du bricolage etc.
Avec ces activités tu peux gagner 100 à 400 € / mois.

[Notic]

Envoyé par homebody

L'attaquant : j'ai pas l'habitude de mâcher le travail aux gens. Mais tu semble de bonne foi

Let's go.

Soit un studio dans une ville dynamique (studio) : prix 100 000€ (pas cher).
Studio non meublé (majorité des annonces).
Pour le financer tu as déjà des intérêts, mais pas grave. C'est le jeu.

• Ensuite, tu prends 450€ de loyer. Disons sur 12 mois.
  450 * 12 = 5400€.
  1er constat : c'est peu par rapport à ton apport.
  MAIS, pas grave, si tu rembourse tes mensualités. Ca peut sembler faisable là, sauf que...
• Sur les 5400%, t'as un abattement de 30%.
• Ensuite tu payes les prélèvements sociaux : 3780 * 15,5% = 586€.
• Ensuite il faut appliquer le barème progressif de l'impot sur le revenu.
  On va dire que tu es un cadre moyen qui gagne 36000 / an.
  • 36 000K avec le barème ça te fait : 0,14×(26818−9710)+0,3×(32400−26818) = 4069 à payer en impôts (je tronque)
    Maintenant, tu as ta location.
  • 3780 * 0,3 (tu es dans la tranche à 30%) =1134.
  En tout : 1134 + 4069 = 5204 à payer en impôts.
  MAIS, il faut ajouter tes prélèvements sur ta location : 586 + 5204 = 5790€ à payer.

Ainsi, ta location te coûte : 1134 + 586 =1720€ / an.
Sachant que tu gagnes 5400 €.
Ca te fait au final 3680.
Si tu divises ça par 12 : 306€ de revenus.

Après ça semble pas mal, mais faut payer ton emprunt pour 100 000€, avec un taux de 1,45% sur 15 ans, et avec une petite assurance, ça te fait au moins 600-650 de mensualité à payer, soit 300.

Voilà tu perds 300 euros sur 15 ans.
Après, il existe d'autres régimes effectivement. Mais la majorité des gens font ça.
Genre tu prends un meublé, ou une location saisonnière c'est bien mieux.

Pour la Bourse, il a un risque, mais l'apport est moindre.

Autre point : je m'en fous de ma légitimité .

Pour les activités off the books : pas question de blanchiment. Tu déclares juste pas.
Quelques exemples : donner des cours, (20 - 30 euros /h), taffer dans la restauration (pourboires en saison ++++, sans compter les heures sup souvent payées au noir), vendre des confitures, des tableaux, faire du bricolage etc.
Avec ces activités tu peux gagner 100 à 400 € / mois.

Ton exemple est très bon parce que justement il prouve pourquoi l'immobilier est bon. En supposant que tous tes calculs soient bons (c'est un ex on s'en fout) tu es visiblement capable de calculer le rendement locatif de ton appart ici -300E donc aucun interet effectivement.

Tout simplement dans ce cas précis tu n'achètes pas, en tout cas pas à ce prix là. C'est en cela que je trouve l'immobilier comme étant un bon investissement: il n'y a pas de surprise. (sauf erreur au départ).

Dans ton cas précis, clairement tu ne vas pas faire une offre à 100K. Après oui, ce cas précis d'investissement pourri, il y en a un paquet et beaucoup de gens en font.
Mais si tu sais déjà que ce n'est pas rentable tu n'achètes pas.
A l'inverse la bourse est hautement volatile, par contre elle peut rapporter beaucoup plus... C'est comme tout il faut se lancer dans ce qu'on connait ou alors il faut apprendre.


EDIT: Pour la fin de ton post, je ne crache pas sur l'idée mais on est pas dans un concept d'investissement. L'idée d'investir c'est de dégager un revenu passif. Si tu dois bosser toi même ca ne marche pas .
Il n'est pas question de blanchiment parce que les sommes sont trop petites. 400E par mois ca ne pose pas de problème mais si tu te retrouves avec des sommes en dizaines ou centaines de millers d'euros c'est plus compliqué. Même si tu payes tout en cash tout en le temps tu seras bloqué et tu ne pourras rien en faire.

[homebody]

Envoyé par Notic

Tout simplement dans ce cas précis tu n'achètes pas, en tout cas pas à ce prix là.

Exact.
Mais je démontrais juste à L'attaquant ce qu'une majorité des gens font.
Je surveille le marché, et franchement les studios ils partent à ce prix.

Envoyé par Notic

EDIT: Pour la fin de ton post, je ne crache pas sur l'idée mais on est pas dans un concept d'investissement. L'idée d'investir c'est de dégager un revenu passif. Si tu dois bosser toi même ca ne marche pas .

Je suis d'accord sur la définition du concept d'investissement.
Mais avec l'ubérisation, j'ai vu que de + en + de gens ont ce comportement :
Ex : je quitte le travail 1h ou 2 plus tot (ça changera rien à ma paie).
Je donne 4h de cours / semaine à 20€ nette d'impot. 80 *4 =320€.

Ça peut devenir un investissement.

M'enfin j'ai bien compris ton idée oui.

[Notic]

Envoyé par homebody

Je suis d'accord sur la définition du concept d'investissement.
Mais avec l'ubérisation, j'ai vu que de + en + de gens ont ce comportement :
Ex : je quitte le travail 1h ou 2 plus tot (ça changera rien à ma paie).
Je donne 4h de cours / semaine à 20€ nette d'impot. 80 *4 =320€.

Ça peut devenir un investissement.

M'enfin j'ai bien compris ton idée oui.

Comme je disais, je ne conteste absolument pas ton idée. Je n'habite pas en france donc je te crois sur parole. Sur le principe de "faire de l'argent" pourquoi pas oui, mais ca ne constitue pas en de l'investissement au sens économique du terme.

L'idée c'est d'être rentier, de boire de mojitos sur une plage en thailande pendant que ton compte en banque se rempli tout seul, pas de se casser le cul à donner des cours.

[benJ8]

Notic : je te conseil plutôt de faire tes calculs de rentabilité sur 9mois au lieu de 11 t'aura une meilleure idée de ton rendement, tiens c'est avec ses calculs que je calcul le rendement Le calcul du rendement locatif (rentabilité locative)

Homebody : Ta pas tort mais tu généralises énormément, il y a toujours des bonnes affaires faut s'armer de patience et bien faire ses calculs pour éviter les mauvaises surprises.

Perso dès lors que j'ai pas un cashflow positif j'achète pas... Après faut aussi te dire que dès lors que ta finit de payer ton appart' c'est ça qui te permet d'atteindre l'indépendance financière et l'immobilier reste un bon choix tout comme la bourse et l'entreprenariat.

Le mieux c'est de se diversifié.

[homebody]

Envoyé par benJ8

Attention : ton rendement est pas net là. Faut retirer impôt et prélèvement.
.

Envoyé par benJ8

Homebody : Ta pas tort mais tu généralises énormément, il y a toujours des bonnes affaires faut s'armer de patience et bien faire ses calculs pour éviter les mauvaises surprises.

Yes. Mais je maintiens que l'immobilier ça reste une blague par rapport à l'image de st graal que cela a.

[L'attaquant]

Pas grand chose à ajouter aux commentaires de mes VDD, je suis d'accord à 99% avec ce qui a été dit

Je te remercie pour l'effort de ta réponse homebody et des précisions que tu apportes

Et bon c'est une simple question de point de vue et de ressenti personnel, donc ça n'engage que moi et il n'y a pas matière à discuter, mais je trouve l'image de l'immobilier dévalorisée (là où toi tu le ressens différemment)

Sur le fond on est plutôt d'accord je trouve
Sur la forme moins, c'est cela qui me dérangeait

[StratUS]

Salut, vous parlez uniquement d'immobilier ?

Je pense que tu devrais investir dans un business a cash flow et ensuite investir sur un terrain.

Personnelement, je suis entrain de créer un centre de formation en ligne et je vise les 100k annuels ( en CA ).

Médites la dessus